Rinegoziare il mutuo, le opzioni da valutare tra tasso fisso e variabile
(pubblicato in Il Sole 24 Ore il 2024-01-16, p. 11)
di
Andrea Monticini
Il 2023, si sa, è stato l’anno del rialzo dei tassi. La politica monetaria della Bce, parimenti a quella attuata dalle altre principali Banche Centrali, ha prodotto una serie di azioni con effetti consequenziali, incluso l’aumento delle rate dei mutui. Il 2024, invece si prospetta, come un anno di diminuzione dei tassi. Che cosa comporterà questo sui mutui passati o su quelli nuovi da stipulare? Quale potrebbe essere la giusta scelta da effettuare? Rinegoziare un mutuo a tasso variabile cercando di sostituirlo con uno a tasso fisso, o viceversa? La risposta non è né ovvia né facilmente pronosticabile. Esaminiamo allora i motivi che producono questa problematicità con l’intento di fornire qualche possibile fruttuosa informazione.
Tutta la teoria della finanza si basa su un principio molto semplice: se i mercati finanziari sono efficienti, non possono esserci possibilità di arbitraggio, cioè ipotizzare con certezza di ottenere guadagni scegliendo una strategia finanziaria piuttosto che un’altra. Un esempio può facilitare la comprensione del fenomeno. Supponiamo di avere due alternative per acquistare un biglietto per un viaggio in treno: in stazione oppure online. Osservando i due canali di vendita, constatiamo che per la stessa tratta di viaggio sono richiesti due prezzi diversi e che, in particolare, l’opzione internet permette il risparmio di un euro. In questo caso è possibile effettuare un arbitraggio, perché, magari con soldi presi in prestito, potrebbero essere stati comprati biglietti al prezzo più basso per essere rivenduti successivamente, praticando a coloro che invece li avrebbero potuti acquistare in stazione, un piccolo sconto compreso tra 0 e 1 euro. Dunque, il guadagno è assicurato perché esiste una convenienza certa anche per l’acquirente. Questo esempio, puramente immaginario, fa capire sia che cosa s’intenda per arbitraggio sia che cosa significhi escluderne una sua fattibilità. In altre parole, solo in presenza di un unico prezzo - bene o servizio identico - si esclude categoricamente la possibilità che possa essere effettuato un arbitraggio.
L’esempio appena descritto, per analogia, può essere esteso al quesito iniziale: potrebbe risultare più conveniente dare la preferenza a un mutuo con rate determinate da un tasso di interesse fisso o a un mutuo con rate determinate da un tasso di interesse variabile, solitamente collegato al tasso di interesse deciso dalla Banca Centrale Europea? In questo caso, la persona operante si troverà davanti a due mutui totalmente identici, tranne che per il tasso d’interesse da applicare: uno fisso, l’altro variabile. Nel momento della stipula del mutuo, il tasso fisso dà la possibilità di quantificare la spesa totale per interessi; il tasso variabile, invece, non concede questa opportunità, anche se consente di formulare una previsione. Tuttavia, in presenza di mercati finanziari efficienti, l’unico modo per escludere la possibilità di arbitraggio è avere, nel momento in cui viene effettuata la scelta, due prezzi che, ex ante, forniscano lo stesso costo atteso finale. Diversamente potrebbe esser posto in essere, opportunamente riadattato, un meccanismo simile a quello descritto in precedenza per i biglietti del treno e dunque essere realizzati degli arbitraggi tra le due differenti strategie.
Solo alla scadenza, ex post, potendo quantificare l’ammontare delle rate fissate con il tasso variabile, perché in quel dato momento saranno noti i tassi variabili decisi dalla BCE, è possibile calcolare il costo effettivo del mutuo a tasso variabile, determinando se sia stata più conveniente l’opzione a tasso fisso o quella a tasso variabile
Tornando al quesito iniziale: che cosa comporta la scelta tra un mutuo a tasso variabile e uno a tasso fisso? La risposta è semplice: sono le aspettative sui tassi di interesse futuri, che il soggetto coltiva al momento che si accinge ad accendere un mutuo. Se le sue aspettative coincidono con quelle del mercato, sarà indifferente che il tasso sia variabile o fisso; viceversa, se le sue aspettative differiscono, perché attende tassi più bassi di quelli immaginati dal mercato, risulterà conveniente il tasso variabile, in caso contrario, quello fisso.
In conclusione, razionalmente non può esser data una risposta né certa, né ovvia, perché nessuno può vantare la giusta conoscenza utile a formulare una tesi certa o far prevedere il reale andamento dei tassi di interesse da cui dipenderà la convenienza (o meno) offerta da un mutuo a tasso fisso rispetto a uno variabile.
